Vatandaş Olmam Gerekiyor mu? 

Amerika’da ev sahibi olabilmek pek çok insan tarafından imkansız gibi düşünülse de ABD vatandaşı olmanız ya da herhangi bir oturum iznine sahip olmanız gerekmiyor. Sadece pasaportunuzla ev sahibi olup yatırımda bulunabilirsiniz. Siz de yabancılar için Amerika’da ev sahibi olmanın imkansız olduğunu düşünüyorsanız, bu yazıdan sonra fikriniz değişecektir.

Ödeme Yöntemi

Genel olarak bakıldığında;

 ABD’de ev sahibi olmak için ödeme yönteminizi belirlemeniz gerekiyor. Peşin parayla veya mortgage kredisiyle, yani zamana yayılmış ödeme planıyla ödeme yapacak olmanız takip etmeniz gereken prosedürleri değiştiriyor. Çünkü, ABD’de yaygın kullanılan mortgage sistemiyle ev sahibi olmanın süreci farklı işliyor. Bunun yanı sıra, ABD vatandaşı olup olmamanıza bakılmaksızın ödenmesi gereken, eyaletler arası değişiklik gösteren emlak vergisi söz konusu. Konut kredisi kullanılarak ev satın alıyorsanız, bu vergiler genelde konut kredisinin ödenmesine dahil ediliyor. Ancak, satın alma işlemini nakit olarak yaptıysanız, aylık veya yıllık olarak emlak vergisi ödemeyi unutmamalısınız. Bunlar gibi atlanmaması gereken bazı önemli noktalar mevcut… Bu sürece detaylı olarak bakalım.

Emlak Ofisleri ile Çalışma Zorunluluğu

Günümüzde birçok kişi, dolar bazlı kira getirisi sebebiyle, ABD’de yatırım amacıyla ev sahibi olma fikrine sıcak bakıyor. Ancak, ilgili prosedürler ve süreç hakkında yeterli bilgi sahibi olmadığından büyük çekinceleri oluyor. Tam da bu sebeple, ABD’de ev sahibi olmak için yasal olarak, bir emlak ofisiyle çalışma zorunluluğunuz bulunmasa da uzman bir danışman şirketinden ve ilerleyen süreçte karşılaşılabilecek riskleri yönetmek adına alanında uzman bir hukuk bürosundan yardım almanız gerekiyor.    

Peki bu gayrimenkul danışman şirketi nedir? Neden gereklidir?

Amerika özelinde;

Gayrimenkul danışmanı, kullandığı veri tabanlı programlar sayesinde piyasa analizi yaparak tarafların taleplerine göre bir yatırım planlaması yapan bir aracıdır. Ayrıca, resmi işlemler hakkında donanımlı olup alım sürecinde takip edilmesi gereken prosedürler hakkında da size rehberlik eder. ABD’de her eyalet için farklılık gösteren gayrimenkul satın alma prosedürü olduğu göz önünde tutulduğunda, lisanslı bir gayrimenkul danışmanı ile yola çıkılması gerekmektedir.

İlk Aşama

Uygun Ev Seçimi

Çalışmaya karar verdiğiniz lisanslı bir gayrimenkul danışmanı ile taleplerinize uygun bir ev bulmak ilk aşamadır. Bunun için, özellikle ABD’de, çoğu yabancı ülkenin de kullandığı, yerel bir sistem olan “MLS (Multiple Listing Service)” kullanılıyor. Amerika’da satılık tüm gayrimenkullerin listelendiği ve sadece lisanslı gayrimenkul danışmanlarının giriş yapabildiği bir tür veri sisteminden bahsediyoruz. Bu sistemde, her tür gayrimenkul, tüm detay ve bilgileriyle listeleniyor; danışmanların müşterilerinin de talepleri yer alıyor. Bu sayede, çalıştığınız danışman şirket, taleplerinize ve bütçenize uygun bir portföy oluşturuyor.

İkinci Aşama

Teklif Mektubu

İkinci aşamaya geçtiğimizde, danışmanınızın size sunduğu evlerden birini beğendiniz ve artık satın almak istiyorsunuz. Bu durumda, satın almak istediğiniz ev için emlak danışmanınız bir teklif mektubu hazırlıyor, ıslak imzanız veya e-imzanız ile karşı tarafın emlak danışmanına gönderiyor.

Üçüncü Aşama

Depozito

Teklif kabul edilene ve satış sözleşmesi imzalanana kadar ek bazı prosedürler gerekiyor. Satın alacağınız ev için belli oranda depozito ödenmesi bunlar içinde yer alıyor. Bu depozito, almayı düşündüğünüz evin, MLS sistemindeki statüsünün değişmesi ve listeden indirilmesine karşın bir teminat niteliği taşıyor. Depozito, satıcı tarafa ya da sizin emlak danışmanınıza değil, bağımsız bir firmanın veya üçüncü parti bir avukatlık şirketinin hesabına yatırılıyor.

Dördüncü Aşama

Teknik Rapor

Çalıştığınız gayrimenkul danışmanı tarafından evin detaylı incelenmesi sonucu teknik bir rapor hazırlanması için bir haftalık ara süreç başlıyor. Hazırlanan rapor, evin teknik bir arızası olup olmadığı veya evi aldıktan sonra karşılaşabileceğiniz masraflar hakkında bilgiler sunuyor. Bu süre sonunda, sizin satın almaktan vazgeçme olanağınız varken; satıcı tarafın, satmaktan vazgeçme seçeneği bulunmuyor. Bu nedenle, beğendiğiniz bir ev için hemen teklif mektubu göndermek ve sonrasında detaylı düşünmek danışmanlar tarafından öneriliyor. Eğer, evde büyük masrafa sebep olan bir sorun varsa ve satın almaktan vazgeçerseniz depozitonun hepsi, tarafınıza sorunsuz şekilde iade ediliyor.

Beşinci Aşama

Satış ve Hukuki İnceleme

Bu bir haftalık ara süreç sonunda, teklif, karşı tarafça kabul edilirse satış aşaması başlıyor. Bu aşamada, hukuki inceleme kritik olup özellikle New Jersey eyaletinde zorunlu tutuluyor. Buna göre, teklif kabul edildikten sonra, üç gün içinde taraflar herhangi bir hukukçuya başvurmazsa ya da avukatın sözleşme hükümlerine itirazı bulunmazsa, sözleşme bağlayıcı sayılıyor. Bu sebeple, tarafların haklarının korunması için satım sözleşmesinin, bir hukukçu tarafından detaylı incelenmesi gerekiyor. Çünkü, hukuki inceleme sonrası, sorumlu olacağınız sözleşmenin nihai hali oluşuyor. Bu kapsamda, hükümlerde değişikliğe gidilebiliyor; gayrimenkul için fiyat müzakeresi yapımına, anlaşmazlık halinde depozitonun iadesine imkan veren bir hüküm koyulabiliyor.

Özetle,

Gayrimenkul satış konusunda alanında yetkin bir hukukçu veya tapu devir teslim firmalarıyla çalışmanız ve tapu devrini gerçekleştirmeniz gerekiyor. Satın alma sürecindeki para transferi, hukuk büroları veya devir teslim firmaları hesapları ile gerçekleşiyor.

Çalışmayı tercih ettiğiniz hukuk büroları tarafından, tapu sicilinde herhangi bir sorun olup olmadığı kontrol edildikten sonra satışa onay veriliyor. Para, satış yapan kişinin hesabına transfer ediliyor. En son, tapu belgeniz, hukukçular aracılığıyla  size iletiliyor.

Amerika’da bir eviniz olması gördüğünüz gibi ülkemizdeki gibi değil. Çünkü bir gayrimenkulü satın almak dünyanın her yerinde riskli bir iş. Türkiye’de  bu denli kolay gerçekleştirilebiliyor olması sizlerin riskinizi bilmeden satın almanıza sebep oluyor.

Gayrimenkul Danışmanları Ne Yapabilir?

Maalesef, ülkemizdeki satış sisteminde gayrimenkul danışmanları halk diliyle emlakçılar da her bir satış işleminde yoğun araştırma yapma yükü ile bırakılıyor. Çünkü, bu denkli bir risk incelemesini sistemin kendisi yapmıyor. Ayrıca, Türkiye’de gayrimenkul danışmalarının faydalanabileceği bir veri sistemi bulunuyor.

Amerika’da her bir satış işleminde yerel bir veri tabanı kullanılarak gayrimenkul danışmanlarına daha kolay portföy hazırlama imkânı sağlıyor. Bu sebeple “Hukuka Uygun” hizmetlerinden özellikle gayrimenkul danışmanlarının faydalanması süreci daha güvenilir şekilde ilerletmelerine ve omuzlarındaki yükü biraz olsun azaltmalarına yardımcı olacaktır.

Bitirirken..

Amerika’da gayrimenkul satın alacak kişinin, emlak danışmanı veya çalışılan hukuk ofisleri aracılığıyla, oluşabilecek riskleri azaltarak  ilerliyor. Ülkemizde gayrimenkul alım satımları, bu denli risk yönetimiyle ilişkilendirilerek ilerlemediğinden, olası kötü sürprizleri alıcının yönetmesi gerekiyor. Bunun kulağa ne kadar korkutucu ve zor geldiğinin farkındayız.   

 Biz Ne Yapıyoruz?

Hukuka Uygun, Amerika’da olduğu gibi bir satış prosedürü izlenmeyen ülkemizde; kendi uzman ekibiyle özellikle emlakçıların da kolaylıkla faydalanabileceği ve her bir vatandaşın bireysel olarak da yararlanabileceği şekilde hizmet veriyor. Ancak belirtilmesi gerekir ki,

Amerika’da olduğu gibi “bir hukuk hizmeti” vermiyor.

 Şehir plancısı, mimar, harita mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı, hukukçu ve gayrimenkulün her alanına dokunan uzmanlardan oluşan ekibiyle her bir gayrimenkul alım satım ve satın alma kararı aşamasında uzmanları eli ile sizlere kendi filtresini sunarak risk yorumlaması yapıyor. 

Türkiye’deki alım satım işlerinizde, geleceğe yönelik risk analizinizi yapmak ve sizi potansiyel tehlikelerden korumak için bize ulaşabilirsiniz.