Taşınmaz&Risk

Taşınmaza ilişkin kayıtlar tapu müdürlükleri tarafından tutulur ve taşınmazla ilgisini ispat eden herkesin incelemesine açıktır. Taşınmazın alımı, satımı, ipoteği ve buna benzer bütün işlemler tapu müdürlüğünde yapılır. Ne var ki taşınmazın tapu kaydında dahi görünmeyen hukuki riskler bazen yeni malikleri zor durumda bırakabilmekte, taşınmazın satın alınmasıyla elde edilmesi umulan fayda ortadan kalkmaktadır.

1- Tapu Kaydından Anlaşılabilen Riskler

Taşınmaza ilişkin kısıtlama ve sorunlar, taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde genellikle anlaşılır (Emlak vergisi borcu, taşınmaz sahibinin borcu sebebiyle taşınmazın haczedildiğine ilişkin kayıtlar, üçüncü kişiler lehine tanınan kullanım, kira, geçit ve benzeri ayni haklar, devlet kurumlarınca konulan kayıtlar, kamulaştırma, lokasyona ilişkin kısıtlar ve benzerleri). Tapu kaydı, taşınmazı satın almanın hukuki riskini ölçmek için bakılacak en temel göstergedir. “Hukuka Uygun”, satın almak istediğiniz veya hâlihazırda sahibi olduğunuz taşınmazın tapu kaydından anlaşılan risklerini sizin için araştırır ve kolaylıkla anlayabileceğiniz şekilde size raporlar.

Taşınmazın tapu kaydındaki şerh ve beyanlardan bir kısmı, işaret ettiği hukuki işlemin ne olduğu ve/veya satın alım riskinin büyüklüğü hakkında bilgi verebilir. Bir kısmında ise hukuki ve teknik riskin tamamıyla ortaya çıkarılabilmesi için daha derin araştırma yapmak gerekir.

Örneğin; taşınmaz kaydında taşınmazın emlak vergisi borcu bulunduğu yazılı ise bu emlak vergisi borcunu ödemeksizin taşınmaz devri yapılamayacağından, karşı karşıya olunan riskin boyutu yalnızca tapu kaydının incelenmesi ile ortaya çıkar.

• Taşınmaz sahibinin herhangi bir borcu veya ipotek alacağı sebebiyle tapu kaydına haciz şerhi işlenebilir. Taşınmazı satın alırken bu haciz şerhini önemsemeden işlem

• Bu gibi durumların önüne geçmek için mevcut kaydın detaylı olarak incelenmesi ve riskin ortaya çıkarılması gerekir. “Hukuka Uygun” tapu kaydında bulunsa da detaylı incelenmesi gereken riskleri sizin için araştırarak raporlar.

Bu gibi durumların önüne geçmek için mevcut kaydın detaylı olarak incelenmesi ve riskin ortaya çıkarılması gerekir. “Hukuka Uygun” tapu kaydında bulunsa da detaylı incelenmesi gereken riskleri sizin için araştırarak raporlar.

2- Taşınmazın Niteliğine İlişkin Riskler

Tapu kaydında, almak istediğiniz taşınmazın niteliğinin ne olduğu gösterilir. Taşınmaz üzerinde yapı var ise konut, otel, apartman dairesi, müstakil ev, depo, dükkân ve benzeri; üzerinde yapı yoksa arsa, arazi, bahçe, zeytinlik ve benzeri vasıflarla işaretlenir. Bu vasıfların her biri bakımından ayrı yapılaşma kısıtları ve/veya devletin yaptırımları söz konusu olabilir.

Örneğin apartman dairesi niteliğinde olan bir taşınmazın satın alınmadan önce apartman yönetimine aidat borcunun olup olmadığı araştırılmalıdır.

• Size daire olarak pazarlanan bir taşınmazın, tapu kaydında “bodrum kat deposu” vasfıyla kayıtlı olmasının bazı risklere yol açabileceğine ilişkin bilginiz olmalıdır.

• Üzerinde yapı bulunmayan ve tapu kaydında zeytinlik olarak tescil edilmiş bir taşınmaza yapı inşa etmenin son derece sıkı şartlara bağlı olduğunu bilmeniz gerekir.

Bu örneklere benzer risklerin analizi yapılmazsa, taşınmazın değerine etkili olabilecek pek çok detaydan habersizce yapılan devirlerle karşı karşıya kalınabilir. “Hukuka Uygun” taşınmazın niteliğine ilişkin risklerini haritalama, planlama ve hukuk ilkeleri çerçevesinde size sunar.

3- Taşınmazın Lokasyonuna İlişkin Riskler

Bazı taşınmazların dahil oldukları imar planı ve kadastrosu ile ilgili kısıtları olabilir.

• Taşınmazın imar planında gösterilen ilkelere aykırı inşa edilmiş olması, örneğin; imar planı uyarınca inşaat yapılabilecek alandan daha fazla inşaat alanının kullanılması sebebiyle kaçak yapı statüsünde olması,

• Kadastro planı yapılırken ölçüm veya hisse hatalarının bulunması,

• Tapu kaydında görünmesi gereken fakat ihmal edilip işlenmeyen kamulaştırmanın yapılacağı alanda bulunması,

• İmar planında üzerine yapı inşa edilemeyecek yeşil alan, hastane, okul ve benzeri kamu alanları için ayrılmış olması gibi.

Bu örneklerde olduğu gibi Taşınmazın imar planı ve kadastrosundan kaynaklanan sebeplerle kullanımının imkânsız hale gelmesi ve onun için yaptığınız harcamanın boşa gitmesi söz konusu olabilir. “Hukuka Uygun” taşınmazın lokasyonunu analiz ederek, oluşabilecek satın alma riskini en aza indirir.