Genel
29.05.2023Tapu senetlerinde belirtilen kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramları ev sahibi olmak isteyen vatandaşların ve danışmanlık yapan emlakçıların dikkat etmesi gereken hususlardan bir tanesidir. Bu yazımız ile kat irtifakı ile kat mülkiyetinin açıklamalarını yaparak aralarındaki farkın anlaşılmasını hedeflemekteyiz.
Kat İrtifakı Nedir?:
Kat irtifakı, bir binanın yapım aşamasında veya tamamlanmadan önce, henüz kat mülkiyetine geçmemiş olan bir taşınmaz üzerindeki katların bağımsız bölümler olarak kullanılması için kurulan bir hukuki düzenlemeyi ifade eder. Yani, bina henüz tamamlanmamış olsa bile, kat irtifakı sayesinde her bir kat bağımsız bir bölüm olarak kullanılabilir ve üzerine ipotek gibi yasal haklar konulabilir. Kat irtifakı, genellikle inşaat süreci boyunca kullanılan geçici bir hukuki düzenlemedir. Kat irtifaklı tapularda hissedarların mülkiyet hakkı arsa payına göre belirlenmektedir.
Kat Mülkiyeti Nedir?:
Kat mülkiyeti, bir binanın tamamlanması, yapı kullanma izin belgesi(iskan belgesi) verilmesi ve tapu kayıtlarında kat mülkiyetine geçirilmesiyle oluşan bir hukuki düzenlemeyi ifade eder. Bu durumda, bina tamamlanmış ve tapu sicilinde her bir daire, bağımsız bir mülkiyet birimi olarak tescil edilir. Kat mülkiyeti, maliklere, kendi bağımsız bölümlerinin tam kullanım hakkını ve buna ek olarak ortak alanları kullanma ve yönetme hakkını verir.
Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyetinin Farkları Nelerdir?
1. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki temel fark iskân belgesinin varlığıdır. Kat irtifaklı yapılar için yapı kullanım izin belgesi gerekmeyebilirken, bu izin belgesi kat mülkiyetine geçişin en kritik koşullarından birini oluşturuyor.
2. Kat irtifakı durumunda, mülkiyet hakkı arsa payı cinsiyle ifade edilir. Bu, bir binadaki tüm daire sahiplerinin, binanın üzerinde kurulu olduğu arsadan bir paya sahip olduğu anlamına gelir. Kat mülkiyetinde ise arsa niteliği ortadan kalkar ve bağımsız bölümlerin tapudaki niteliği ayrı bir mülkiyet birimi olarak kabul edilir ve bina üzerindeki arsa payı, daireler arasında eşit olarak paylaşılmaz.
3. Bir yapının, inşaatı tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti niteliğine kavuşabilmesi, projesine uygun bir şekilde inşa edilme riskini ortadan kaldırır. Bu, kat mülkiyetinde proje hatalarının sonradan engellenmesi anlamına gelir. Öte yandan, kat
irtifaklı binalarda ise sonradan kat mülkiyetine geçişin engellenebileceği proje hataları gerçekleşebilir. Bu durum, konut kredisi alırken onay aşamasında sorunlar yaşanabileceği anlamına gelebilir.
4. Kat irtifaklı bir yapının yıkımı durumunda, hissedarlara tapuda belirtilen arsa payları üzerinden haklar verilirken, kat mülkiyetli yapının yıkımı durumunda tapu sahiplerine yeniden inşa durumunda sahip oldukları bağımsız bölüm alanı kadar hak sahibi olurlar. Yani kat irtifakında arsa payına dayalı bir hak paylaşımı yapılırken, kat mülkiyetinde ise bağımsız bölümlere özgü haklar belirlenir.
