Türkiye’de emlak danışmanları taşınmaz ticareti konusunda alıcı ve satıcıyı birleştirirken aracı rol oynasa da sektörde kilit nokta konumundadırlar. Mesleği icra ederken görevleri gereği bazı sorunlarla karşılaşmakta ve profesyonelleşme yolunda önlerine engeller çıkmaktadır. Bu sorunlar; meslek tarifi, eğitim, hizmet kalemleri, algı ve liste olarak sıralanabilir.

MESLEK TARİFİ

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’te emlak danışmanı,  “İşletme veya sözleşmeli işletmede iş sözleşmesi ile çalışan pazarlama ve satış personelini ifade eder” olarak tanımlanmıştır. Fakat sektörde aktif olarak çalışan emlak danışmanlarına mesleklerini tarif etmeleri istendiğinde, bazıları doğru bilgi vermek, bazıları aracı olmak, bazıları satmak, bazıları prosedür takip etmek, bazıları ise prosedürü bitirmek olarak ifade etmişlerdir. Alıcı tarafından bakıldığında ise meslek tarifi danışmanlık olarak nitelendirilmeyip sadece “emlakçılık” ve “komisyon” alındığı üzerinedir. Birbirinden farklı cevaplar alınması iş tanımının çerçevesiz, dağınık ve elle tutulmayan hizmetler bütününü içermesini desteklemektedir.

Toplumun emlak danışmanlığını meslek olarak tanımlayabilmesi, işini iyi yapan profesyonellerin hak ettikleri yeri alabilmesi için, tam tanımlı bir çerçeveye ve tarife ihtiyaç duyulduğu aşikârdır. Bunun yapılabilmesi için hizmet kalemlerinin tespiti, elle tutulur hale getirilmesi ve güven unsurunun öne çıkarılması gerekmektedir.

EĞİTİM

İlgili yönetmelikçe emlak danışmanlığı yapmak isteyenlerin yetkili kurumlarca verilen 100 saatlik eğitimi tamamlaması gerektiği yasal düzenlemeye kavuşmuştur. Eğitim verecek kuruluşların bu hususta uzman olmalarının aranmaması ve fiilen verilen eğitimin niteliği dikkate alınınca esasen yasal düzenlemenin amacının emlak danışmanlığının öğretilmesi değil, bu işi yapacak kişilerin kayıt altına alınması olduğu görülmektedir.

Yönetmelikte tarif edilen farklı farklı pek çok kurumdan eğitim alarak sertifika edinen özellikle mesleğe yeni adım atmış genç danışmanlara sorulduğunda pek çoğunun kursta anlatılanları dinlemediği, dinleyenlerin ise daha sonra kursta kendilerine anlatılanla gerçek hayattaki uygulamanın farklı olduğunu söyleyerek yakındıkları görülmüştür.

Kurumsal emlak danışmanlık veren şirketlerin kendi içlerinde düzenledikleri eğitim ve etkinliklerin, bunun yanında aynı ofiste usta-çırak ilişkisi içerisinde elde edilen mesleki tecrübenin bu noktada çok daha etkili olduğu iletişim kurulan emlak danışmanları tarafından ifade edilmektedir.

HİZMET KALEMLERİ

Mesleğe yeni başlayan veya meslekte tecrübeli bütün danışmanların, müşterinin itibarına mazhar bir tarz oluşturması, böyle bir tarzın inşası için de hizmetlerini ve ne iş yaptıklarını tarif edebilmeleri gerektiği açıktır. Sektörün, özellikle alıcı tarafından gelen baskıyla, git gide hizmet kalemlerinin altını çizerek, ne karşılığında danışmanlık ücreti (komisyon) alındığını daha iyi anlatır hale gelmeye mecbur olması sevindiricidir.

Emlak danışmanlığının endeksa, zingat, tapusor, emlakjet, armut vb uygulamalarla nispeten dijitalleşmesi, sosyal medya kanallarının etkin kullanılmaya başlanması, drone çekimi, sanal gerçeklikle emlak gezilmesi gibi etkilerin giderek sektörü şekillendirmesi, hizmet kalemlerinin belirginleşmesi sürecini hızlandırmaktadır. Artık hizmeti kıyas edebilmek, doğru değere ulaşabilmek ve verilen hizmeti değerlendirerek daha sonra bu hizmetten istifade edecek kişilere geri bildirimde bulunmak çok ama çok kolaydır.

Bu şartlar altında çalıştığı lokasyon ve emlak grubunda verdiği hizmetin ne olduğunu bilmeyen emlak danışmanlarının rekabetçi ortamda işlerini sürdürebilmeleri, bu değişim ve gelişime ayak uyduramayan kurumsal şirketlerin de pazar paylarını büyütebilmeleri mümkün değildir.

ALGI

Türkiye’de emlak danışmanlığının sorunu, kalitenin yükselemeyişi ve algının müşteri ve kamuoyu tarafında hiçbir zaman istenilen seviyeye gelememesi döngüsüne yerleşmiştir.

İstanbul ve Ankara’da son 1 yıl içinde emlak satmış- almış veya kiralamış farklı yaş, meslek ve eğitim gruplarından 686 kişiyle yapılan yüz yüze ve telefonla görüşmelerde; “gelecek üç ay içerisinde aynı işlemi tekrar yapmanız gerekse bunu aynı emlak danışmanıyla yapar mıydınız? Cevabınız hayır ise sebebi nedir?” şeklinde seçenekli cevaplar sunulan soruya;

Alıcıların %42’si “Hayır, çünkü ödediğim komisyon aldığım hizmete nispeten çok yüksek, sahibinden almayı tercih ederdim“ cevabı verirken, Satıcıların %43’ü “Hayır, çünkü danışmanın yönlendirmesi sebebiyle ucuza sattım” cevabı vermiştir.

Bu araştırma, emlak alım satımı veya kiralaması faaliyeti, bireyin ömründe 3-5 defa değil de, her yıl birkaç defa yaptığı bir alış- veriş olsa idi, bu mesleği yapan kişilerin yaklaşık %75’inin bir sonraki müşteriyi bulmakta zorlanacağını göstermektedir.

Emlak danışmanlığının aynı kişiye sıklıkla ve tekrarla hizmet vermeye imkân veren bir yapısının olmaması meslekteki hizmet kalite algısının ölçülmesine engel olan faktörlerin başında gelmektedir. Bununla birlikte hizmet geri bildirim imkânlarının çok geliştiği ve dijitalleştiği günümüzde, her ne kadar aynı kişiye sıklıkla hizmet verme imkânı olmasa da, yeni müşterinin eski müşteri tecrübesinden istifade etmesi her zaman olduğundan daha kolaydır.

LİSTE

Görünen en büyük sorun danışmanların eğitimli ve bilgili olmaması meselesiyken, yerleşik ve çizgileri belli bir meslek tarifinin olmayışı bu sebeple neyin eğitiminin verileceğinin bilinememesi, meslek tarifinin ise verilen hizmetten yola çıkılarak tespit edileceği göz önüne serilmiştir. Bu durum toplum algısını şekillendirerek alınan hizmetle verilen komisyon miktarının yaraşır olmadığının düşüncesinin yerleşmesine sebep olmuştur. Yani bu dört adım zamanla farklı yollara evrilerek sorunlar paradoksu oluşturmaktadır