İmar planları bir alanın, bölgenin veya yerleşimin arazi kullanımını, ulaşım sistemini, sosyal ve teknik altyapılarını, yapılaşma koşullarını ve yoğunluğunu belirleyen planlardır. Halihazır haritalar üzerine çizilen imar planları, plan notu ve plan açıklama raporu ile bir bütündür. İmar planları onaylandıktan ve yürürlüğe girdikten sonra plan değişikliği veya plan tadilatları yapılabilir. Bu yazımızda plan tadilatının ne olduğunu ve neden yapıldığını inceleyeceğiz.

İmar planları bölgenin gelecekteki ve şimdiki ihtiyaçlarına karşılık vermesi amacıyla nüfus projeksiyonu yapılarak oluşturulur. Genellikle 10 senelik nüfus projeksiyonları ile alanın toplam nüfusundaki artış veya azalış miktarına göre imar planları şekillenir. Bu süre zarfında planın getirdiği kararların bölgede yaşayan nüfusun ihtiyaçlarını gidermesi amaçlanmaktadır. Fakat kentler yaşayan varlıklar olduğundan zaman içerisinde gereksinimleri değişebilir. Bu sebeple imar planlarında değişiklik yapılması gerekebilir. Yani, toplumun ihtiyaçlarına cevap vermeyen veya uygulamasında problem oluşturan imar planlarının tümünün veya bir kısmının plan yapım tekniklerine uygun olarak yenilenmesi sonucunda elde edilen plana, plan tadilatı diyebiliriz.

Plan tadilatı kurumlarca yapılacağı gibi malikler tarafından da talep edilebilir. Değişiklik için mantıklı bir gerekçe gösterilmesi tadilatın yetkili merciler tarafından onaylanması hususunda büyük önem teşkil etmektedir. Örneğin sizin arsanızın ve çevresindeki arsaların yapılaşma şartı 5 kat ise siz 7 kat yapılmasını talep ederek plan değişikliği talebinde bulunursanız yüksek ihtimalle kurumlar tarafından onaylanmayacaktır. Tadilattaki asıl amacın kamu yararı olduğu unutulmamalıdır. Plan hiyerarşisi içerisinde yapılması da en önemli hususlardandır. Değişiklik yapılmış olan alan üst ölçekli planlarla uyum içinde olmalıdır. Bazı tadilatlarda çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planlarında yenileme yapılması gerekebilir.

Yapılacak olan imar planı tadilatı ile planın bütünlüğü bozulamaz. Peki, bu ne demektir? İmar planları yönetmelikler uyarınca belirli hesaplamalarla çizilir. Plana bakıldığında rengârenk bir tablo gibi görünen resmin arkasında yapılmış olan onlarca hesap vardır. Arazilerin hangi çeşitlilikte, nerede, kaç metrekare kullanılacağı matematiksel olarak hesaplanmıştır. Örneğin, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin Ek-2 Sosyal ve Teknik Altyapı Alan Büyüklükleri Tablosunda bir mahallede nüfus ile orantılı olarak toplam kaç metrekare park olacağını belirlenmiştir. Planda yer alan tüm fonksiyonlarında metrekare ve yüzde oranları yönetmeliklere uygun olarak hesaplanmıştır. Plan üzerinde yoksa plan açılama raporunda mutlaka yer alır. Plan tadilatı ile bu hesaplamalarda değişiklik meydana gelebilir fakat yeni oluşan tablonun da yine yönetmelik uyarınca hesaplara uyması gerekmektedir. Örneğin; planda sağlık tesisi olarak belirlenmiş bir alan konut alanına çevrilmek isteniyorsa, planda toplam sağlık tesisi alanın büyüklüğüne bakılır. Eğer tadilat sonrasında nüfusa yetecek, yeteri miktarda (yönetmelik doğrultusunda hesaplanarak) sağlık tesisi alanı bulunmayacaksa bu değişikliğe izin verilmeyecektir.

Plan tadilatların büyük bir çoğunluğunun ulaşım sisteminin yenilenmesi olarak yapıldığını söyleyebilir. Burada ulaşım sisteminden kasıt genellikle mahalle aralarında bulunan ve planlarda 7 veya 10 metre olarak belirlenmiş yeni yollardır. İmar planları mevcut kadastro üzerinden çizilmektedir. Bu aşamada ulaşım sitemi planlanırken parsellerin komşu çizgilerinden yollar geçirilmek istenir ki her iki parselden de yola terk yapılarak adaletli bir durum gerçekleşsin. Fakat bazen maliklerin anlaşması üzerinde parsel ifraz veya tevhit yoluyla bölünüp birleştirilebilir. İşte bu durumda malik, parsel bütünlüğünü sağlamak amacıyla yolun başka bir güzergâhtan geçirilmesini veya tamamen kaldırılmasını talep edebilir.

Plan tadilatının yapım ve onay aşamasında da kısaca bahsetmek gerekir. Plan tadilatları, plan yapma yetkisine sahip kurum tarafından yapılabildiği gibi maliklerin başvurusu üzerine de gerçekleştirilebilir. Maliklerin başvurduğu bireysel başvurularda yetkili şehir plancısı plan değişikliği teklif dosyasının belediye veya ilgili kuruma onaya gönderilmesi aşamasında tüm maliklerden muvafakatname alması gerekmektedir. Plan değişikliği teklifi bazı kurumlardan görüş alınması, belediyelerde meclise ve komisyona gönderilmesi gibi süreçlerden geçtiği için onay aşaması 3 ay ile 1 sene arasında değişebilir. Onaylanan imar planı 1 ay süre ile muhtarlık veya belediye panolarında askıda kalarak duyurusu yapılır. Bu süre zarfında plan tadilatından etkilenen malikler dilekçe ile itiraz edebilirler. Fakat askıdan indikten sonra dava yolu ile itirazlarını iletmek zorunda kalacaklardır. Bu sebeple taşınmazı bulunan vatandaşların zaman zaman belediyelerin ilan panolarını takip ederek gayrimenkullerini etkileyen bir değişiklik olup olmadığının kontrolünü yapmalarında fayda vardır.

Peki, siz taşınmazının imar planında tadilata uğrayıp uğramadığını biliyor musunuz? Bir malik olarak başvuruda bulunmamış olsanız da bazı kurumlar tarafından taşınmazınız plan tadilatına dâhil edilmiş olabilir. Bunu öğrenmek için Hukuka Uygun ile iletişime geçebilir, taşınmaz risk raporumuzu temin edebilirsiniz.