Gayrimenkul, hem ulusal hem global yönden gelişmekte olan bir sektör olup Türkiye’de ve diğer modern ülkelerde farklılaşan bir süreç olarak karşımıza çıkıyor. Türkiye ve diğer ülkelerin tapu devir sistemleri karşılaştırıldığında, Türkiye’de hızlı bir devir süreci olduğu görülürken, modern ülkelerde, risk yönetim süreci devlet politikası niteliğinde olup alıcının da satıcının da korunduğu, hatta sonradan doğabilecek risklere karşı sigorta niteliği taşıyan uygulamaların mevcut olduğu görülüyor.

Modern ülkeler ile Türkiye’deki tapu devri sürecinin bu konuda farklılaşması, emlak danışmanları için de farklılık yaratıyor ve kimi zaman aleyhlerine olarak emlak danışmanlarının güvenirliğini düşürüyor.

Peki Türkiye’yi taşınmaz alım-satım sürecinde, diğer ülkelerden ayıran noktalar nelerdir? Bu yazımızda sizler için bazı modern ülkelerde olan sistemleri inceliyoruz.

Amerika, Almanya ve İngiltere gibi ülkelerde, tapu devrinin bir devlet politikası kapsamında yürütüldüğü; alıcının ve satıcının haklarını koruyan, hata emlak danışmanlarının komisyon güvenliğini daha sıkı sağlayan ve bu faaliyetin, bir meslek olarak tespit edilebilirliğinin kolaylığıyla güçlendirilmiş bir süreç mevcuttur. Şöyle ki;

1.Amerika (USA):

Amerika’da taşınmaz alım-satım sürecinin nasıl işlediğiyle ilgili yazımızda da bahsettiğimiz gibi, (https://hukukauygun.com/tr/blog/amerika’da-gayrimenkul-alim-satimlari-nasil-yapiliyor-) New York, Kaliforniya vb. birçok eyalette, alım satım sözleşmeleri ve ilgili evrakların avukat aracılığıyla hazırlanması zorunlu tutuluyor. Bu uygulama sebebiyle, emlak danışmanlarının neredeyse hepsi avukatlık şirketleriyle birlikte çalışıyor.

Bunun yanı sıra, alım-satım sözleşmesini ve tapu devir işlemini ilgili araştırmaların yapılarak sonuca bağlanmasını sağlayan “Closing Office”; alım-satımda herhangi bir sorun olduğunda oluşan zararı karşılayan “Real Estate Insurance” tarzı uygulamalar da mevcut. Söz konusu ofisler, taşınmaz hakkında gerekli tüm belgeleri toplayarak, riskleri ve sorumlulukları araştırıp tespit ediyor, ortaya çıkan sonuç neticesinde de sigorta dokümanı ile birlikte tapu devrini usulüne göre gerçekleştiriyorlar.

2.İngiltere (UK):

İngiltere’de, Amerika’da olduğu gibi sözleşme hazırlanmasında avukat bulundurulmasının herhangi bir zorunluluğu olmasa da tapu devir sürecinde diğer ülkelere göre daha çok evrak toplanması gerekiyor. Toplanması ve incelenmesi gereken belgeler arttıkça, ileride doğabilecek risklerin de arttığı kaçınılmaz bir gerçek olup çoğu zaman insanlar bu süreci avukat yardımıyla tamamlamayı tercih ediyorlar. Potansiyel risk analizinin yapılması, sürecin hukuka uygun ve usulünce devam ettirilip tamamlanması için avukat desteği alıyorlar. Bu nedenle, İngiltere’de emlak ofisleri, gayrimenkul sektöründe uzman avukatlık şirketleriyle çalışıyor.

3.Almanya:

Amerika ve İngiltere’deki tapu devir sürecinden daha farklı ve dikkat çekici bir uygulamaya sahip olan Almanya’da “noterlik”ler bu işi üstleniyor. Taşınmaz alım- satımı konusunda eğitim almış en iyi avukatlar, “noterlik” açabiliyor ve bu süreç noterliklerin alım satımı onaylamasıyla tamamlanıyor. Amerika’daki “Closing Office” uygulamasına benzeyen ve mantığı aynı olan bu yöntem, taşınmazın hukuken ve teknik olarak alım satıma uygunluğunu araştırıyor, ilgili belgeleri topluyor ve tespit ediyor. Bu tespit üzerine yapılacak sigorta işlemiyle devir gerçekleşiyor.

Anlaşılacağı üzere, devre yetkili noterlerin, tapu devri sürecinde geniş yetkileri mevcuttur. Gerekli olduğunda, hakim gibi hüküm vererek, taşınmazın alım-satımını engelleyici veya tazmin edici kararlar verebiliyorlar. Almanya’daki bu uygulama sebebiyle, genellikle kimse alım satım işlemi için avukatla çalışmayı tercih etmeyip bunun yerine, noterliğin temin edilmesini istediği belge ve bilgilere hakim olan uzman bir emlak danışmanı ile süreci yürütüyor.

Ülkemizde, tapu devri sürecinde, bu tür ofisler uygulama alanı bulmamakta olup sürecin bütün risklerini emlak danışmanları yönetmektedir. Ayrıca, olası risklere karşı tazmin aracı olarak herhangi bir garanti mevcut değildir. Bu nedenle, emlak danışmanlarının gerekli önlemleri alabilmesi ve alıcıyı da satıcıyı da koruyabilmesi, tapu devrini usulüne göre tamamlayabilmesi için kimi zaman profesyonel bir yardıma ihtiyacı doğmaktadır.

Tam da bu noktada, Hukuka Uygun sunduğu “Portföy Analizi, Hızlı Risk Raporu ve Eşzamanlı Danışmanlık Hizmeti” aracılığıyla, tapu devri sürecinde yanınızda…