Gayrimenkul satın alırken vatandaşların karşılaşması mümkün olan sorunlardan biri de taşınmazın bulunduğu arsanın planında parselden yol gibi kamusal alanların geçmekte olmasıdır. Bu risk en fazla planlanmamış alanlardan alınan taşınmazlarda karşımıza çıkmaktadır. Plansız bir alana plan yapıldığında arsada kamu yararına yönelik bir kullanım planlanabilir. Plan doğrultusunda bu alanın kamulaştırılması gerektiği düşünülecektir. Bazı durumlarda kamulaştırma yapılmadan da alanda kamusal kullanım görülmektedir. Bu alanlar miras kalmış alanlar, planları incelenmeden satın alınmış alanlar ya da arsa sahibine ulaşılamamış alanlar olabilir. Böyle durumlarda sıkça karşılaşılan kamusal kullanım ise yoldur. Vatandaşın haberi olmadan arsasına yol yapılmışsa buna kamulaştırmasız el atma denir.

Bu şekildeki riskli durumlarda vatandaşın yolun arsa içinde kalan kısmını kullanıma kapatması mantıklı bir hareket olmayacaktır. Öncelikle yolun hangi idari kurum tarafından planlandığı anlaşılmalı ve bu doğrultuda o kurumla tazminat yoluna gidilmelidir. Vatandaş tespit edilen idari kuruma yazılı bir başvuruda bulunursa kurumla anlaşarak ödeme alabilir, aksi durumda tazminat davası açması gerekecektir.

KAMULAŞTIRMA NEDİR?

İmar planlarında kamu alanı olarak ayrılan yer için; kamulaştırma bölgede yaşayan halkın ortak ihtiyaç alanlarının kamu yararı amacıyla oluşturulması anlamına gelmektedir.

3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi ile kamulaştırma işlemi arazi maliklerinin rızası alınmadan kamu yararı amacıyla da yapılabilmektedir. Bu uygulama imar planlarında mevzuatın belirttiği kamusal kullanım standartlarının bölgede tam olarak karşılanmaması durumunda yapılmaktadır. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) adı verilen bu uygulama ile özel mülkiyetteki taşınmazın %45’i bedel ödenmeden kamu yararı kullanımı için kamulaştırılabilmektedir. %45’in üzerinde kalan ve alınması gerekli olan alanlar için ise mülk sahibine kamulaştırma bedelinin ödenmesi gerekmektedir.

Gerekli durumlarda kamulaştırma taşınmaz sahibine bedelinin ödenmesi ile yapılabilir. Taşınmaz sahibi kamulaştırmayı kabul etmezse kendisine yapılan tebligat tarihinden itibaren 30 gün içerisinde iptal davası açabilmektedir. Aynı zamanda eğer kamulaştırma yapıldıktan sonra kalan alan kullanım için yeterli değilse yine 30 gün içerisinde taşınmaz sahibinin başvuruda bulunması durumunda kalan alanın da kamulaştırılması zorunlu olacaktır.

İmar planlarında kamusal kullanım için yol planlarken taşınmazın belirli bir bölümünün kamu yararına bırakılması yola terk olarak tanımlanır. Plansız alanlarda imar planının uygulanma aşamasında bu işlem oldukça sık görülür ve kadastro parselinin bir kısmının yola terk edilmesi ile kamulaştırılması gerekebilir.

KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA NEDİR, BU DURUMDA VATANDAŞ NELER YAPABİLİR?

İmar planlarında ihtiyaç duyulan durumlarda idareler vatandaşın haberi olmadan taşınmazların üzerinde yol planlayabilmektedir. İdarenin mevzuata aykırı bir şekilde taşınmaz sahibinin mülkü üzerindeki faaliyet alanını kısıtlaması veya tamamen engellemesi durumu kamulaştırmasız el atmadır.

İlgili idare bazı durumlarda vatandaşın taşınmazı üzerindeki hakkını fiili olarak kısıtlayabilirken bazı durumlarda ise hukuki olarak kısıtlamaktadır. Hukuki kısıtlamalarda özel mülkiyetteki alan uygulama imar planı ile kamu yararı adı altında idarenin kullanımına geçirilir. Fakat bu durumda idarenin alanda kamu yararına bir kullanım oluşturması için 5 yıl süresi vardır. Bu süre zarfında herhangi bir uygulama yapılmazsa idarenin müdahale yetkisini kaldıracak bir imar planı değişikliği yapılmak zorunludur.

Kamulaştırmasız el atma durumlarında vatandaş taşınmazı için kamulaştırmasız el atma davası ya da tazminat davası açabilir ve kamulaştırılmak istenen alanın bedelinin kendisine ödenmesini isteyerek taşınmazını idarenin kullanımına bırakabilir. Bu durumda karar Kamulaştırma Kanunu doğrultusunda verilecektir.

Ecrimisil 

Ek olarak taşınmaz sahibinin açabileceği bir başka dava ise ecrimisil davasıdır. Ecrimisil taşınmazın işgal edilen kısmı için taşınmaz sahibinin işgalci idareden isteyebileceği kira bedeli anlamına gelmektedir. Haksız bir şekilde taşınmazı işgal edilen vatandaş uğradığı zararı bu şekilde de karşılamaya çalışabilir. Fakat ecrimisil davalarında geriye dönük olarak sadece son 5 yıllık zaman dilimi içerisindeki işgal durumu için kira talep edilebilecektir.

Vatandaşın gayrimenkulü imar planlarındaki revizyon durumu nedeniyle çeşitli yollarla işgal edilebilir ya da kamulaştırılabilir. Bu doğrultuda gayrimenkul satın almanın risklerinin farkında olmak ve hukuksal boyutları hakkında bilgi sahibi olmak oldukça önemlidir. Şehir plancıları, imar planlarını hazırlarken plan hiyerarşisi ilkesi gereği uygulama imar planlarını, üst ölçekli imar planlarına uygun hazırlamak durumundadır. Bu sebeple, bir arsa ve arazinin bulunduğu yer itibariyle gelecekte uygulama imar planına dahil olup olmaması ve bu halde kamu yararı ile kullanılma ihtimalinin bulunup bulunmaması da uzman bakışı ile yorumlanabilir. Bununla birlikte idarelerin kamulaştırma kararları ve imar planlarının önceden bilinebilmesi mümkün değildir, ancak teknik bilgi ve planlama ilkeleri ile uzman görüşü bildirilmesi imkan dahilindedir. Dolayısıyla, satın almayı düşündüğünüz arsa ve arazinin “hızlı risk raporunu” almanız bu aşamada en azından bir gelecek öngörüsü yapmanıza ve riskinizi tahmin etmenize sebep olacaktır.

Form.hukukauygun.com tıklayın, formu doldurun. Sizi arayalım..