Taşınmaz devri, Tapu Müdürlüğünde yapılan sicil kaydı ile gerçekleşir ve bu kayıt, taşınmaz hakkında birçok konuda size bilgi verir. Ayrıca, tapu kaydının aleni olması sebebiyle, tapudaki kayıtların bilinmediği ileri sürülemez. Tam da bu sebeple, taşınmaz satın alacaksanız, ileride karşılaşabileceğiniz riskleri öngörebilmeniz için taşınmazın tapudaki kaydını kesinlikle incelemelisiniz.

Ne var ki, kullanılan mevzuat gereği anlaşılması zor bir dile tabi olan bu tapu kaydı terimlerini tam olarak anlayabilmeniz, alım satım işlemlerinizde doğabilecek riskleri analiz edebilmeniz için büyük önem taşır.

Bu yazımızda, sizler için Tapu kaydında yer alan önemli kavramları inceledik.

1.    BEYAN

Tapu kütüğü sayfasının sağ üst kısmında, her taşınmaza ilişkin “beyanlar” sütunu bulunur. Taşınmaz satın alırken, beyanlar sütununu incelemeniz, sonradan bu kısmında bulunan hususu bilmediğinizi iddia etme şansınız olmamasından dolayı önemlidir.

Peki bu beyan sütununa hangi kayıtlar eklenebilir?

Eklentiler: Taşınmazın sabit bir parçası olmayan eşyalara “eklenti” denir. Evinizdeki mutfak demirbaşları ve mobilyaları örnek olarak gösterebiliriz. Eklentilerin, beyan olarak yazılmasındaki amaçlardan birinin kullanım hakkı sahibini belirtmek olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Örneğin, beyan sütununa eklenti olarak kaydedilmiş bir kömürlük, söz konusu bağımsız bölüm sahibinin kullanma hakkı olduğunu gösterir. Ayrıca, üzerine ipotek tahsis edilen gayrimenkulun eklentilerinin de ipotek kapsamında olacağını, beyanlar sütunundan anlayabilirsiniz

 “Yenileme Yapılacaktır” ibaresi: Kadastro sonucu tapuya kaydedilen yerlerin, kural olarak tekrar kadastrosu yapılmaz. Ancak, ilgili mevzuat kapsamında bunun istisnası vardır ve bu durumda, taşınmazın beyanlar kısmına yenileme yapılacağıyla ilgili kayıt konur. Satın almayı düşündüğünüz gayrimenkulün, beyanlar bölümünü incelerken, böyle bir ibare görürseniz, yenileme çalışmaları sebebiyle sonradan yüzölçümü küçülmesi vb. oluşabilecek tehlikeleri önceden öngörebilirsiniz.

"Yönetim Planı: Tapu sicilinin beyanlar kısmında, konutun, yönetim planı yer alır. Yönetim planı, çatı, teras, otopark vb. ortak alan niteliğinde olan büyük alanların kullanılmasını düzenler. Komşuluk ilişkileri de dahil olmak üzere satın alacağınız gayrimenkulün kullanımı açısından sorun yaratabilir.

Bunların yanı sıra, gayrimenkulün kültür ve tabiat varlığı olduğunu veya devremülk kurulduğunu gösteren kayıtlar da beyanlar bölümünde mevcut olabilir. Yani, satın alacağınız taşınmazın hukuki ve fiili durumunu açıklayan bu beyanlar, sonradan karşılaşabileceğiniz riskler hakkında size bilgi verir. Bu nedenle, taşınmaz satın almadan önce, beyanların doğurabileceği hukuki sonuçlarını öğrenmek, tapu kaydında atlanmaması gereken bir bölümdür.

2.   ŞERH

Sayfanın sol altında yer alan şerh sütunu, tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel haklar ve tasarruf imkanını kısıtlayan kayıtları içerir. Kayıtlı şerhler, satın aldığınız taşınmaz üzerinde hak sahipleri olduğunu ve ileride bazı hak kayıpları yaşayabileceğinizi bilmeniz açısından önemlidir.

Peki bu şerhler nelerdir? İleride size ne gibi sonuçlar doğurabilir?

İlk olarak, bazı kişisel hakların tapuya şerh edilebileceğini söyleyebiliriz. Örneğin, satış vaadinin, ön alım veya geri alım hakkının şerh edilmesi durumunda, satın aldığınız taşınmazın sonradan bu şerhlere dayanarak başka birine satılma riski vardır. Ayrıca, kira sözleşmesinin de şerh edilmesi mümkündür. Eğer, satın alacağınız taşınmazda kiracı mevcutsa ve konaklama amacıyla satın alıyorsanız, kira sözleşmesinin devam edeceğinden dolayı konut sıkıntısı çekebilirsiniz.

Kısaca, şerh sütununda bulunan bu gibi kişisel haklar güçlendirilmiş nitelikte olduğundan, taşınmazı satın aldığınızda sizi de etkiler.

Tapu kaydında mevcut olabilecek şerhlerden diğeri, taşınmaz malikinin tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhlerdir. Yani, taşınmazı satın aldığınızda üzerinde bu nitelikte bir şerh varsa dilediğiniz gibi kullanmanıza engel olacaktır. Örneğin üzerinde ihtiyati tedbir ve haciz şerhi olması durumunda, ileride satın aldığınız taşınmazın, icra yoluyla satışına sebep olabilecektir. Ayrıca, satın almayı düşündüğünüz taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi olması halinde, eşten muvafakatname alınması gerekir ve satın aldığınız taşınmazı kaybedebilirsiniz.

Bu sebeple taşınmaz satın almadan önce, ilgili taşınmazın tapu kaydındaki şerhler sütununu ve bu kayıtların doğurabileceği sonuçların iyi analiz edilmesi gerekir. Aksi halde, taşınmaz satın almak isterken kötü sürprizlerle karşı karşıya kalabilirsiniz.

3.  MÜLKİYET

Tapu kaydında dikkat edilmesi gereken diğer bir bölüm, taşınmazın maliklerini, edinme nedenleri ve tarihlerinin gösterildiği mülkiyet sütunudur.

Alım satım işlemi sonucunda mülkiyet kazanılması, taşınmazın tescili ile olur. Ancak, bazı hallerde, tapudaki tesciller gerçeği yansıtmamaktadır. Örneğin, tapudaki kaydın, sahte vekaletname veya mirasçılık belgesiyle düzenlenmesi durumunda, tapuda mülkiyet hakkı sahibi gözüken kişi, aslında gerçek hak sahibi değildir. Bu tarz satın aldığınız taşınmazı riske sokabilecek durumların önüne geçmek için, mülkiyet bölümündeki maliklerin de incelenmesini öneriyoruz.

Bunun yanı sıra, miras, mahkeme kararı, cebri icra vb. bazı durumlarda, tescilsiz kazanım söz konusu olup mülkiyet, tapu kütüğüne; mülkiyet hakkının kazanılmasından sonra işlenir. Yani, tapu sicilindeki güncel kayıt, yeni mülkiyet tescili yaptırılana kadar gerçeği yansıtmaz. Bu süre içinde, satıcının, işlem yapma yetkisi olmayan satıcıdan, taşınmaz satın almanız sizi risk altına sokabilir.

Kısaca, taşınmazın önceki maliklerinin araştırılması; herhangi bir hukuki kısıtlamaya tabi olup olmadıkları ve bu kısıtlamalardan, yeni taşınmaz alıcısı olarak etkilenip etkilenmediğinizi araştırmalısınız. Aksi halde, taşınmaz satın almak isterken, tapu iptal davasıyla karşı karşıya kalabilirsiniz.

4.REHİN (İPOTEK)

Tapu kaydında atlanmaması gereken bir diğer kavram, gayrimenkul rehin haklarıdır. Bu sütunda taşınmaz üzerinde kurulmuş ipotek olup olmadığını görebilirsiniz. İpotek, bir alacağı güvence altına almak amacıyla üzerinde bulunduğu taşınmazın satılarak borcun ödenmesine sebep olur. Yani, satın alacağınız taşınmaz üzerinde ipotek kaydının bulunması durumunda, ileride taşınmazın, icra yoluyla satılabileceği riskini öngörmeniz gerekir. En önemlisi de, bazı ipotekler tescile bağlı olarak kurulsa da bazıları tescilsiz kurulabilir ve tapu kaydından anlaşılmayabilir. Bu nedenle satın alacağınız taşınmazın ipotek riski taşımadığının detaylı olarak araştırmanız gerekir

5. İRTİFAK HAKLARI

Son olarak, tapu kaydında karşımıza irtifak hakları çıkar. Eğer satın almayı düşündüğünüz taşınmaz üzerinde, irtifak hakkı kuruluysa, taşınmazı kullanma ve yararlanma yetkilerinizin bir bölümünden veya tamamından feragat ettiğinizi bilmeniz gerekir. İrtifak hakkının türüne göre değişiklik gösterse de satın aldığınız taşınmaz üzerindeki haklarınızı sınırlayıcı niteliktedir.

Özetle;

Her taşınmaza ait tapu kayıtları, taşınmazın hukuki ve fiili durumu hakkında sizlere bilgi verir. Tapu kayıtlarının aleni olması, satın aldığınız taşınmaz üzerindeki kayıtlar hakkında bilginiz olmadığını ileri sürmenize engel teşkil eder. Bu nedenle, şerh, ipotek, beyan vb. kayıtların, ileride satın aldığınız taşınmaz üzerinde sizi riske sokabilecek durumlara sebep olabileceğini unutmamalısınız.

“Hukuka Uygun” bu konuda size nasıl yardımcı oluyor?

Sizlere, kendi uzman ekibiyle, kolaylıkla faydalanabileceğiniz, Hızlı Risk Raporu imkanı sunuyor. Bu hizmet bir hukuki danışmanlık hizmeti olmamakla birlikte; tapu kaydındaki bütün şerh ve beyanların, KVKK kuralları uyarınca işlenerek hazırlandığı bu rapor sayesinde satın almak istediğiniz taşınmaz hakkında sizlere risk analizi hizmeti veriyor.   

Üstelik 48 saat içinde elinizde…