İmar Barışı

İmar barışı, iskanı olmayan yapıların belirli bir ücretin ödenmesi ile kayıt altına alınmasını sağlayan düzenlemedir. Bu düzenleme sonucunda yapının sisteme kayıtlı olduğunu gösteren yapı kayıt belgesi verilmektedir. Vatandaş konutunu önce arsa emlak değerlerine göre belirli bir ücret ödeyerek sisteme kaydedebilmekte sonra ise iskan hakkına sahip olmak için bir miktar daha ödeyebilmektedir. Yapının iskanı alındığı zaman vatandaş yasal olarak alıp satabileceği bir gayrimenkule sahip olmuş olacaktır.

Yapı Kayıt Belgesi Alınabilecek Yapılar

Yapı kayıt belgesi alınabilecek yapılar, yapı ruhsatı olmayan ya da ruhsat sahip olmaya yönelik aykırılıkları bulunan, bu nedenle ruhsat alamamış kırsal ve kentsel alandaki bütün yapılardır. Yapı kayıt belgesi alabilmek için ödenecek tutar yapının kullanım amacına göre değişebilmektedir.  

İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alamayacak olan binalar ve alanlar ilgili mevzuatta belirtilmiştir.

* Mevzuata göre Boğaziçi sahil şeridi ve öngörüm bölgesi içinde kalan alandaki yapılar, İstanbul tarihi yarımada sınırları içerisinde kalan yapılar,

*Çanakkale Gelibolu için belirlenmiş olan tarihi alan içerisindeki yapılar, üçüncü kişilerin özel mülkiyetinde kalan taşınmazlardaki yapılar ve

* imar planlarında sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş Hazineye ait taşınmazların üzerinde bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenmemektedir.  

Yapı Hazineye ya da belediyeye ait taşınmazın üzerindeyse vatandaşın öncelikle bu taşınmazı ilgili kurumdan satın alması gerekmektedir. Taşınmaz satın alınamayacak kadar büyükse taşınmazda kullandığı bölüme göre parsellere ifrazının (ayırma) yapılması, ifraz mümkün değilse de hisseli olarak bir bölümünün vatandaş tarafından satın alınması gerekmektedir. Yapı, imar planı olmayan bir alanda yer alıyorsa 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici hükmüne göre herhangi bir ayrım yapılmadan planlı alanlarda yapılan aşamaların plansız alanlarda da uygulanabilmesi mümkün kılınmıştır.

Yapı Kayıt Belgeli Taşınmazın Devri

Yapı kayıt belgeli taşınmazların devredilmesi, satılması ya da miras yoluyla devredilmesi mümkündür. Yapı kayıt belgesi bulunan yapıların tapu senedinde cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçişi de mümkün olduğu için satın alınması riskli bir durum yaratmamaktadır. Tapunun bulunmadığı durumlarda ise vatandaşlar satışların nasıl ispat edilebileceği konusunda tereddütte düşebilmektedir. Satışın yapıldığı, özel mülkiyet için yeni tapu kaydı ile, hazinede yer alan taşınmazlar için ise kurum ve kişi arasında yapılmış olan satış sözleşmesi ile kanıtlanabilmektedir.

Yapı Kayıt Belgesine Rağmen Uygulanabilecek Kısıtlamalar

Yapı kayıt belgesinin alınamadığı ya da alınmış olsa bile iptalinin veya çeşitli kısıtlamaların yapılmasının mümkün olduğu bazı durumlar vardır.

Bu durumlar imar planlarında yerleşimin, yapılaşmanın kısıtlandığı ya da yasak olduğu bölgelerde görülmektedir.

*Yapının tamamı ya da bir bölümü orman, mera, korunacak alan, sit alanı, tarihi alan ya da kıyı kenar çizgisi içerisinde kalıyorsa yapı için yapı kayıt belgesi almak mümkün değildir.

*Yapı imar planına göre kamulaştırılacak sosyal donatı alanlarının bulunduğu yerde ise bu alanların Hazineden satın alınması mümkün değildir. Bu nedenle sosyal donatı kullanımına ayrılmış bölgelerdeki yapılar için yapı kayıt belgesi ve tapunun düzenlenmesi imkânı bulunmamaktadır.

*Eğer yapının bir kısmı imar planında yol veya yeşil alana giriyorsa 3194 sayılı İmar Kanunu’nda belirtildiği üzere gerekli terk işlemlerinin yapılması durumunda yapıya yapı kayıt belgesi verilebilecektir.

İmar Planına Aykırılık Yoksa?

Yapı kayıt belgesi alınabilmiş yapılar eğer imar planına bir aykırılık bulundurmuyorsa yapı maliklerinin kat mülkiyeti ve cins değişikliği için tapuya başvurmaları mümkündür. Yapı kayıt belgeli yapının satılması ya da kat mülkiyetine geçtikten sonra satılması da mümkündür. Bu noktada gayrimenkulü satın alacak vatandaş herhangi bir riskli durumla karşılaşmayacaktır.

Kat Mülkiyeti ve Cins Değişikliği

Kat mülkiyeti veya cins değişikliği işlemlerini yapabilmek için mülk sahibinin yapı kayıt belgesi, mimari proje ve yönetim planı ile başvuruda bulunması gerekmektedir. Bu noktada gerekli şartların karşılanması durumunda Tapu Müdürlüğü tarafından işlemler tamamlanır. Yapının sağlamlığına zarar verilmeden planında bağımsız bölümlerin birleştirilmesi, ayrılması ya da ortak alanlardaki değişikliklerin olması durumunda yine bağımsız bölümler için yapı kayıt belgesi ve mimari proje değişikliği planları ile Tapu Müdürlüğünce işlemler tamamlanabilmektedir.

Tek Bağımsız Bölümden Oluşan Müstakil Yapının Satılması

Aynı zamanda daha önce tek bir bağımsız bölümden oluşan müstakil bir yapının satılmasından sonra içinde farklı bağımsız bölümler oluşturulması ile her bağımsız bölüm için tapu alınması durumunda gayrimenkul sahibinin her bağımsız bölümü ayrı ayrı daireler olarak satması da mümkündür. Bu durumda mantıklı bir yatırım yapılmış olunur.

Yıkılma Riski, Yapı Güçlendirme, Gecekondular

Yapı kayıt belgesi, yapının yıkılma riskini ortadan kaldırarak elektrik, doğalgaz ve su bağlantısının yapılmasını sağlamakta ve binayı yasal olarak sisteme kaydetmektedir. Yapı kayıt belgeli bir bina satın alınırsa bina için yapı kullanma izin belgesi alınabilir, yapıda güçlendirme yapılabilir. Aynı zamanda gecekondu alanlarında yapı kayıt belgesi ile kişilere Hazine arazilerinden satın alabilme imkânı tanınmıştır.

Yapı Kayıt Belgesi Ne Sağlar?

Yapı kayıt belgesi yapıları yasallaştırmaktadır fakat yine de imar planlarında yapının kıyı, orman, tarım arazisi, sit alanı ya da sosyal donatı alanları gibi yapılaşmanın İmar Kanunu ile kısıtlandığı ya da yasak olduğu bölgelerde bulunmadığından emin olmak gerekmektedir. Aksi takdirde yapı kayıt belgesinin iptal olma riski vardır. İmar Kanununca kısıtlanmayan ve yapılaşmaya izin verilen bölgelerden satın alınan yapı kayıt belgeli yapılarda ise uygun şartlar sağlandığında tapuda cins değişikliği yapmak veya kat mülkiyetine geçerek bağımsız bölümlü tapu almak mümkündür bu sebeple çoklu tapu çıkarmak da mümkün olabileceğinden karlı bir yatırım elde edilecektir.

Satın almayı düşündüğünüz yapının yapı kayıt belgesi olmasına rağmen riskini öğrenmeniz yatırımınızı güvenli yapmanıza sebep olur. Hukuka Uygun “Hızlı Risk Raporu” ile kendinizden emin yatırım yapabilirsiniz ya da “yatırım danışmanlığı” hizmetimiz ile baştan sona sürecinizi takip etmenize yardımcı olabiliriz.